任意売却Q&A

住宅ローンを滞納するとどうなりますか？
３か月間は手紙による督促状が届きます。滞納期間３か月では競売にはかけられません。
しかし、この期間に次のことを検討する必要があります。

  • 住宅ローンの支払い方法の見直しをする（ボーナス払いナシや、月額支払いを減額する）
  • 任意売却で自宅の売却をする
  • 弁護士を通して個人版の民事再生手続きをし、月々の減額要請を裁判所にする

通常の住宅ローンは、６か月間延滞（住宅金融支援機構の場合、一般銀行の場合には3ヶ月で処理することもある）をすると期限の利益の喪失となり、債権が保証会社に移行します。
1ヶ月分でも延滞し、電話などがかかって来たときには、居留守などは使わずに「誠意のある対応」をとってください。
また、消費者金融で借入をして住宅ローンの返済をすることは絶対にやめてください！消費者金融での借入は破綻を早める原因になります。
住宅ローンの月々の支払を減額してもらうことは可能ですか？
できません。
延滞をしている方の返済期間の延長などを銀行は承諾しません。
現在延滞をしている状況では、借り換えや返済期間の延長も無理でしょう。
連帯債務者と連帯保証人はどのように違うのですか？
「連帯債務者」とは、ローンを借りた主債務者と一緒になって返済していく人のことです。
連帯保証人よりもさらに責任が重く、主債務者が返済に行き詰っていなくても請求されることがあります。

「連帯保証人」とは、債務者がローンを支払うことができなくなった場合に、債務者に代わって返済義務を負う人のことです。
債務者本人に支払い能力がない場合に限って支払いを求められる「保証人」よりも責任が重く、債権者は債務者の支払い能力の有無に関わらず、連帯保証人に対して返済を請求できます。

「保証人」とは、債務者が返済不能になったときに、債務者に代わって返済義務を負う人のことです。
連帯保証人との違いは、保証人は債権者に対して、「まずは債務者に請求するように」と求めることができます（催告の抗弁権）。
競売が行われる前に、任意で売却した場合はどうなりますか？
任意売却の場合は、債権者に対しても誠意があるものとみなされて、その債務の返済方法などの相談にのっていただける事があります。

例えば、3,000万円の残債が有り、物件を1,500万円で売却したとして、残りの、1,500万円の債務に対して、月々の返済額を少なくしてもらうなどの返済計画の見直しの相談にのってもらえたり、話し合いによっては、引越し費用を捻出してもらえることもあります。

そして、競売後に残った債務の支払い、任意売却後に残った債務の支払いにおいても「競売」と「任売」とでは大きな違いが出てきます。任意売却の方が断然有利です。
自宅が競売にかかり、1ヶ月後に入札という通知が裁判所から届きました。どうにかなりませんか？
残念ながらもう手遅れです。
せめて、あと1ヶ月早くご相談下さっていれば、まだ打つ手は有ったのですが…
理論的には任意売却は可能ですが、現実問題としては不可能なのです。

出来ない理由は、たった1ヶ月間の間に物件の購入者を探し、抵当権者たちと協議をし、合意を取り付け、返済をして競売の取り下げを行うという事が、「時間的に不可能」だからなのです。
更に、債権者に対し競売の取り下げをお願いするにも、少なくとも200万円〜300万円の現金を用意し、追加保証人などをも用意しなければなりません。
一般の不動産屋と任意売却専門の不動産屋の違いは？
住宅ローンの残っているマンションや一戸建てなど、不動産の任意売却は非常に手間と時間がかかります。
それに加え、任意売却では銀行など債権者との交渉もあり、通常の売買とは異なる任意売却のための専門の知識と経験、ノウハウが非常に大切です。

一般の不動産屋では任意売却という債権絡みの仕事のノウハウがありません。
任意売却を一般の不動産屋で扱うことは可能ですが、ノウハウがないため、専門の業者に依頼した場合とでは、結果に大きく差がでてきてしまいます。

最善の結果を残したいと希望するのであれば、任意売却専門の業者に依頼すべきです。

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